مدیریت پیمان و مزایا و معایب آن

مدیریت پیمان در صنعت ساخت‌وساز شامل مدیریت روابط بین شرکا در پروژه مانند تأمین کنندگان، پیمانکاران، تأمین کنندگان مالی، کارکنان و مشتریان است. هدف مدیریت پیمان ساخت‌وساز، اطمینان از عملکرد عملیاتی و مالی بهینه و شفاف و کاهش ریسک برای کل پروژه است. مدیریت پیمان در صنعت ساخت‌وساز چالش‌های بزرگ‌تری ایجاد می‌کند، زیرا این حوزه با محیطی با ریسک بالا و رقابت شدید روبه‌رو است. به عبارت دیگر، در این قرارداد باید اطمینان حاصل شود که استانداردهای ایمنی و بهداشت رعایت می‌شود، این امر باعث می‌شود مدیریت پیمان در پروژه ساخت‌وساز چالش‌برانگیز باشد. لازم به ذکر است که قرارداد های مختلفی جهت انجام پروژه های ساخت و ساز عمرانی وجود دارند که می توان به قرارداد طرح و ساخت EPC ، قرارداد مدیریت طرح و غیره اشاره نمود.

قرارداد مدیریت پیمان (Contract Management)

مدیریت پیمان ساخت‌وساز یک جنبه ضروری از مدیریت برنامه است که اطمینان حاصل می‌کند که اجرای پروژه بدون نقص بوده و با مقررات و انتظارات مشتریان سازگار باشد. مدیریت پیمان منجر به مدیریت کارآمد و سیستماتیک شده و اطمینان حاصل می‌کند که پروژه مطابق با مشخصات، چارچوب زمانی و بودجه مشخص شده انجام می‌شود. این قراردادها از حقوق پیمانکاران محافظت می‌کند و ضامن حفظ قراردادها می‌باشد. مدیریت پیمان مؤثر با واژه “بدون غافلگیری” معرفی می‌شود. اگر این فرایند به درستی انجام شود هر کسی می‌داند که چه اتفاقی، در چه زمانی رخ خواهد داد.

مزایا و معایب قرارداد مدیریت پیمان

مزایا

مزایای این قرارداد به شرح زیر می‌باشد:

• کاهش هزینه
• تسریع و کاهش زمان انجام پروژه
• کاهش مسئولیت کارفرما
• یکپارچگی بین تمام عوامل یک پروژه

معایب

این قرارداد مانند هر نوع قراردادی دارای معایبی نیز می‌باشد که در زیر به آن می پردازیم:

• مشخص نبودن هزینه نهایی پروژه به صورت روشن و دقیق
• وابستگی سود پیمانکار به هزینه پروژه
• نیاز به پیدا کردن پیمانکار با تجربه کافی
• نیازمند توانایی مدیریت و دسترسی به پیمانکاران جزء برای پیمانکاران اصلی

اهمیت قرارداد مدیریت پیمان در ساخت‌وساز

مدیریت پیمان نه‌تنها در مورد صرفه‌جویی در هزینه‌ها است، بلکه در مورد اطمینان از پیروی از مقررات صنعت هم می‌باشد. پروژه‌های ساخت‌وساز معمولاً تحت‌ تأثیر تغییرات قرار می‌گیرند، قوانین سخت‌گیرانه، محدودیت‌های زمانی، محدودیت هزینه و هماهنگی‌های پیچیده بین عوامل مختلف یک پروژه اعم از مهندس معمار، عمران، برق، مکانیک و اکیپ‌های اجرایی روشنگر نیاز به قرارداد مدیریت پیمان می‌باشد، این قرارداد منجر به یکپارچگی بین این عوامل شده و در مواقعی که کارفرما توانایی تأمین مالی پروژه را داشته باشد سرعت و هزینه‌های پروژه را کاهش خواهد داد.

قرارداد مدیریت پیمان در ساخت‌وساز چیست؟

مدیریت پیمان در پروژه‌های ساختمانی شامل مدیریت قراردادها در طول فرایند ساخت‌وساز است. مدیریت پیمان مؤثر کمک می‌کند تا اطمینان حاصل شود که همه طرف‌های درگیر در یک پروژه ساخت‌وساز درک روشنی از نقش‌ها و مسئولیت‌های مربوطه خود دارند. همچنین با اطمینان از اینکه همه به جدول زمانی و بودجه توافق شده پایبند هستند، به حفظ پروژه در مسیر خود کمک می‌کند. این قرارداد به این صورت می‌باشد که کارفرما، پروژه را برای کاهش مسئولیت تمام مسئولیت‌های پروژه اعم از اجرا و مدیریت و برنامه‌ریزی را به پیمانکار سپرده و تنها هزینه‌های انجام پروژه و کارمزد پیمانکار را پرداخت خواهد کرد؛ این امر موجب کاهش هزینه پروژه و پیوستگی بین اکیپ‌های پروژه و در نهایت کاهش مدت زمان انجام پروژه خواهد شد. با این حال، با استفاده از قراردادهای مناسب، می‌توان اطمینان حاصل کرد که پروژه‌های ساخت‌وساز به طور صحیح، به‌ موقع و با بودجه مشخص شده اجرا می‌شوند.

تفاوت قرارداد مدیریت پیمان و پیمان مدیریت

مدیریت پیمان یک نوع قرارداد پیمانکاری می‌باشد که در آن تمام فرایند انجام پروژه اعم از هماهنگی، مدیریت و اجرا بر عهده پیمانکار می‌باشد و کارفرما تنها ملزم به بستن یک قرارداد واحد با کارفرما می‌باشد؛ اما قرارداد پیمان مدیریت یک قرارداد مدیریتی می‌باشد که کارفرما با یک فرد دارای صلاحیت مدیریت پروژه این قرارداد را منعقد می‌کند و آن فرد تنها نقش نظارتی بر اجرای صحیح روند پروژه را دارد و به نوعی کارفرما ملزم به بستن قراردادهای متعدد با پیمانکاران جزء می‌باشد.

انواع قراردادهای مدیریت پیمان ساخت‌وساز

قرارداد با هزینه

تحت این پیمان، پیمانکار همه هزینه‌های مرتبط با ساختمان را به صورت پیش‌پرداخت دریافت می‌کند. بیشتر پیمانکاران از این نوع پیمان بهره‌مند می‌شوند؛ زیرا یکی از مزایای آن، قابلیت خرید مواد ساختمانی به صورت زودهنگام و جلوگیری از هدر رفت پول در زمان‌هایی که هزینه‌ها ممکن است بالاتر باشد، است. این قرارداد برای زمانی که پیمانکار برآورد دقیقی از هزینه پروژه ندارد یا عدم قطعیت های زیادی در هزینه‌های پروژه وجود دارد مناسب است. نقطه‌ضعف اصلی این قراردادها این است که اکثریت این نوع قراردادها محدودیت حداکثر مبلغ دارند و پیمانکاران را به مقدار مشخصی محدود می‌کند و نباید بیشتر از آن مقدار برای پروژه هزینه شود.

قرارداد مهندسی، تأمین و ساخت (EPC)

در قراردادهای معمولی پروژه‌های ساختمانی معمولاً اولین گام پیدا کردن یک طراح برای پروژه می‌باشد و پس از آن کارفرما به جست‌وجو مجری می‌پردازد، این فرایند منجر به طولانی‌تر شدن یک پروژه و نیازمندی به مشاوره‌های بیشتر می‌شود. در این مواقع قرارداد طرح و ساخت اهمیت پیدا می‌کند.یک قرارداد طراحی و ساخت فرایند ساخت پروژه را با اطمینان از این که یک واحد به مدیریت کلیه فرایندها می‌پردازد، آسان‌تر می‌کند. درگیر کردن یک واحد تنها به کارگیری این نوع قرارداد همکاری را تسهیل می‌کند، کارایی را افزایش می‌دهد و ارتباطات را بهبود می‌بخشد. با این حال، نقطه‌ضعف این روش این است که هزینه‌ها ممکن است به دلیل عدم وجود مرحله تأیید پیشنهادهای رقابتی، برای ساخت بیشتر باشد. در صورت علاقه‌مندی به مطالعه بیشتر درباره این نوع قرارداد می‌توانید به مقاله قراردادهای EPC مراجعه کنید.

قرارداد قیمت واحد

همان‌طور که از نام آن پیداست، این نوع پیمان محدوده هزینه پروژه را تعیین می‌کند؛ بنابراین، این قرارداد تضمین می‌دهد که تامین‌کننده برای کل پروژه فراتر از سقفی خاص پرداخت نخواهد کرد. در صورتی که هزینه پروژه بیشتر از مقدار توافق شده در پیمان باشد، پیمانکار مسئول پرداخت هزینه‌های اضافی خواهد بود. این امر ریسک هزینه را برای مالک پروژه کاهش می‌دهد و برنامه‌ریزی بودجه را آسان‌تر می‌کند. اگر هزینه پروژه کمتر از مقدار توافق شده باشد، مالک پروژه تمامی مزایای این کاهش هزینه را دریافت می‌کند یا آنها را با پیمانکار به اشتراک می‌گذارد. نقطه‌ضعف این پیمان ساخت‌وساز این است که تخمین دقیق برای پروژه‌های چند مرحله‌ای سخت می‌شود و پیمانکار را در معرض خسارت‌های بزرگی قرار می‌دهد اگر هزینه‌های پروژه را از حد واقعی آن کم‌تر تخمین زده باشد.

قرارداد تشویقی

این نوع پیمان، پیمانکار را به تلاش برای صرفه‌جویی زمان و هزینه در پروژه تشویق می‌کند. به طور معمول، پیمانکار و مالک توافق می‌کنند، در صورتی که پروژه در مدت زمان و بودجه مشخص به پایان برسد، پرداختی مازاد انجام شود. هدف این است که پروژه بدون اتلاف از میزان تخمین پروژه به پایان برسد. اگر پیمانکار بتواند پروژه را در مهلت معین و با هزینه کمتر از مقدار معین به پایان برساند، پاداشی به عنوان تشویق دریافت می‌کند. بزرگ‌ترین مزیت این نوع پیمان، قابلیت کنترل هزینه‌ها و اطمینان از اینکه پیمانکاران به زمان‌بندی عمل می‌کنند. به عبارت دیگر، این نوع پیمان، پیمانکاران را وادار به اجرای تکنیک‌های نوآورانه برای کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت اتمام پروژه می‌کند. مشابه سایر پروژه‌ها، این نوع پیمان نیز دارای نقاط ضعفی است مانند نیاز به مذاکرات بیشتر جهت توافق بر سر تشویق و تعیین آنچه که یک پروژه کامل را شامل می‌شود.

هزینه‌های قرارداد مدیریت پیمان

قراردادهای مدیریت پیمان بسته به عواملی مانند حجم پروژه، نوع، محل و سختی پروژه درصد هزینه‌های متفاوتی را در بر می‌گیرد؛ به طور کلی برای پروژه‌های متعارف ساختمانی در شهر تهران میانگین کارمزد این قرارداد ۱۰ درصد می‌باشد. برای پروژه‌های بزرگ‌تر این مقدار تا ۷ درصد و برای پروژه‌های سخت و کوچک مانند پروژه‌های ویلایی تا ۲۵ درصد نیز تغییر می‌کند. این کارمزد بر اساس هزینه‌های پروژه می‌باشد و ممکن است بر اساس شرایط خصوصی ذکر شده در قرارداد به همه هزینه‌ها تعلق نگیرد؛ در این شرایط باید بین کارفرما و پیمانکار در این مورد توافق صورت بگیرد.

وظایف طرفین در قرارداد مدیریت پیمان

در قراردادهای مدیریت پیمان هر یک از طرفین قرارداد وظایفی را بر عهده دارد. قابل‌ ذکر است که هر یک از این وظایف با توجه به توافق طرفین قرارداد می‌تواند متفاوت باشد و یا حدود آن تغییر کند. به طور کلی و در شرایط متعارف وظایف طرفین قرارداد در ادامه ذکر شده است.

وظایف عمومی طرفین قرارداد:

• تعهد و انجام وظایف مذکور در قرارداد
• انصاف در تصمیم‌گیری
• تجربه و علم کافی در انجام پروژه

وظایف کارفرما:

• تأمین و پرداخت به موقع هزینه‌های پروژه
• تأیید کننده مفاد قرارداد و تصمیم‌گیرنده در دستورات قرارداد
• انتخاب مدیر پیمان و مشاور
• تهیه مجوزهای لازم

وظایف مشاور:

در برخی از پروژه‌ها عامل سومی به اسم مشاور که هماهنگ‌کننده بین کارفرما و مدیر پیمان می‌باشد، نیز در قراردادهای مدیریت پیمان حضور خواهد داشت؛ وجود مشاور باعث می‌شود که در صورت عدم تجربه کافی کارفرما ریسک و مخاطرات پروژه مدیریت شده و میان طرفین کارفرما توزیع شود، مشاور وظایفی را به شرح زیر دارا می‌باشد:

• تأیید صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان پروژه
• اخذ جواز ساخت و تهیه نقشه‌های پروژه
• نظارت کامل بر نحوه اجرای پروژه
• نظارت و کنترل بر پرداختی های پروژه

وظایف پیمانکار:

• دارای صلاحیت و تجربه کافی
• دارای پروانه اجرا از سازمان نظام مهندسی
• تعیین‌کننده روش اجرا و پیشبرد پروژه
• تعیین‌کننده و انتخاب گروه مجهز اجرایی پروژه
• بیمه کردن پروژه و عوامل اجرایی
• هماهنگی و عقد قرارداد با پیمانکاران جزء
• نظارت بر اجرای صحیح پیمانکاران جزء
• انجام کامل تعهدات قراردادی
• تحویل پروژه در مدت زمان قرارداد

فرایند قرارداد مدیریت پیمان در ساخت‌وساز MC

مدیریت پیمان در زمینه ساخت‌وساز یک فرایند چند مرحله‌ای است که شامل فرایندهای کوچک‌تر مختلف با یک هدف مشترک می‌شود، یک قرارداد مدیریت پیمان مراحل زیر را طی می‌کند:

دامنه کاری

مهم‌ترین جنبه یک پیمان ساخت‌وساز، دامنه کاری یک توصیف دقیق از وظایف و اهداف خاص هر پیمانکار است. این مسئله تعریف می‌کند که پیمانکار چه وظایفی بر عهده دارد و در زمان ارزیابی نهایی پروژه مورد قرارداد مرجع اصلی می‌باشد. مهم‌تر از همه، این به پیمانکاران کمک می‌کند تا درک کنند کدام کارها در حوزه کاری آنها قرار دارد تا از برعهده گیری وظایف خارج از دامنه کاری و هزینه‌های اضافی خود جلوگیری کنند. اینها تنها چند نمونه از مقرراتی است که ممکن است در قرارداد مدیریت پروژه گنجانده شود.

شرایط عمومی و خصوصی

این شرایط جزئی هستند که “چگونگی” یک پروژه را تعریف می‌کنند. شرایط عمومی حقوق و وظایف پیمانکاران را تعریف می‌کنند و نقش و وظایف هر طرف را مشخص می‌کنند. این شرایط بسیار مهم هستند؛ زیرا اساسی هستند که پیمانکاران را در فرایندهایی که باید در هر مرحله از مسیر دنبال کنند، هدایت می‌کنند، مانند:

•     چگونگی ارسال دستورات تغییر
•     چگونگی تأیید پرداخت‌ها

از سوی دیگر، شرایط خصوصی تغییراتی نسبت به شرایط عمومی هستند که جزئیات بخش‌های مختلفی از پروژه را مشخص می‌کنند.

برنامه ساخت‌وساز

برنامه ساخت‌وساز یک توصیف دقیق از زمان‌بندی مورد انتظار برای اتمام هر مرحله از پروژه است. این یک نقشه راه است که جزئیات اینکه چگونه و چه زمانی پروژه به اتمام می‌رسد را نمایان می‌کند. این برنامه شامل فریم زمانی و نقاط عطفی است که به پیگیری پیشرفت کمک می‌کند تا اطمینان حاصل شود که توافقات قراردادی به موقع انجام شده‌اند.

ویژگی‌ها

این بخش از پیمان جنبه اطمینان از کیفیت است. به‌عبارت‌دیگر، ویژگی‌های مواد، مقادیر و کیفیت آنها را تعریف می‌کند. همچنین جنبه‌های فنی پروژه و الزامات عملکرد را مشخص می‌کند. به طور معمول، مشخصات توسط مهندس معمار آماده می‌شوند و پس از تأیید توسط کارفرما به پیمانکار ارسال می‌شوند.

صورت‌حساب مایحتاج

این سند جزئیات هزینه‌های مواردی مثل مواد، قطعات و نیروهای موردنیاز برای پروژه را تعریف می‌کند. یک فهرست کمیته‌ای موردنیاز بسیار حیاتی است؛ زیرا به پیمانکاران اجازه می‌دهد که هزینه‌های پروژه را به دقت بیشتری تخمین بزنند. به طور معمول، این توسط یک مترور یا برآوردزن تهیه می‌شود.

تخمین هزینه

تخمین هزینه یکی از پیچیده‌ترین جنبه‌های یک قرارداد مدیریت پیمان است. این فرایند هزینه کلی پروژه را پیش‌بینی می‌کند و بخش ضروری از مدیریت پروژه است، مگر آنکه پروژه را شروع کنید و نتوانید آن را در دو سوم مسیر به پایان برسانید.

فهرست پوشش بیمه ساختمانی

پروژه‌های ساخت‌وساز ریسک‌های بالایی دارند. از ایمنی و بهداشت تا مسئولیت حرفه‌ای، به همین دلیل، آنها نیاز به انواع مختلف بیمه دارند تا در صورت وقوع حوادث در محل ساخت یا تأخیر در اتمام پروژه، تمام طرف‌های درگیر محافظت شوند. یک پیمان ساخت‌وساز تمام پوشش‌های بیمه برای حفاظت از کارگران، تجهیزات، پیمانکاران و مالکان پروژه در مقابل شرایط غیرمنتظره را در بر می‌گیرد. صنعت ساخت‌وساز در حال رشد است، اما ناپیوستگی‌ها و عدم کارآمدی نیز دارد. با افزایش بودجه و اندازه پروژه، قدم گذاشتن در مسیر انجام پروژه برای مدیران به یک چالش پر ریسک تبدیل می‌شود. با این حال، با استفاده از نرم‌افزارهای مدیریت پیمان، این فرایندها به طور قابل توجهی بهبود یافته‌اند. از برنامه‌ریزی، کنترل و تخمین هزینه‌ها تا کنترل کیفیت و ایمنی، از نرم‌افزارهای مدیریت پیمان به طور پیشرو به عنوان ابزار اصلی برای شرکای پروژه که به دنبال کارایی و دقت هستند، استفاده می‌شود.

انتخاب مدیر پیمان مناسب

در قراردادهای مدیریت پیمان تجربه و دانش فنی مدیر پیمان منجر به کاهش هزینه‌ها و صرفه‌جویی اقتصادی در پروژه می‌شود. پروژه‌های ساختمانی بزرگ نیازمند تجربه بسیار بالایی هستند و همین امر اهمیت انتخاب پیمانکار را بالا می‌برد. شرکت‌هایی که وظیفه مدیریت پیمان را بر عهده می‌گیرند باید دارای تجربه کافی در اجرای پروژه‌های ساختمانی، توانایی مدیریت پروژه، توانایی و یا در اختیار داشتن اکیپ‌های اجرایی لازم و توانایی مدیریت و نظارت بر پیمانکاران جزء باشند. در صورت انتخاب صحیح پیمانکار، پروژه در مدت زمان و با هزینه کمتری انجام خواهد شد، شرکت آرین مهد کاوش از سال ۱۳۷۶ تجربه طرح و ساخت پروژه‌های کوچک و بزرگ اعم از ساختمانی، صنعتی و فرهنگی را دارا می‌باشد که با هدف ارائه خدمات باکیفیت در این مسیر همراه شماست. جهت دریافت مشاوره رایگان می‌توانید با کارشناسان ما از طریق شماره های درج شده در انتهای همین صفحه تماس بگیرید.

مطالب مرتبط پیشنهادی